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Publié le 26 juillet 2016 | par Nathalie Mourlot

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Alerte fiscalité immobilière : le Conseil d’Etat jette un pavé dans la mare !

Dans le cadre des restructurations “Quemener”, un nouvel exemple de l’instabilité  de l’environnement fiscal en France …

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Par Pascale Prince, associée fiscaliste chez Denjean & Associés

 

Dans une affaire impliquant des sociétés appartenant à un même groupe (1), et dont les détails sont résumés dans le schéma ci-dessous, le Conseil d’Etat considère que la plus ou moins-value générée lors de l’annulation des titres de SCI translucides ayant préalablement réévalué leur immeuble, ne doit pas être ajustée de l’écart de réévaluation en l’absence de double imposition effective de la plus-value entre les mains de l’associé.

Or dans les schémas classiques de structuration immobilière où les titres de SCI translucides sont acquis peu de temps avant la réalisation d’opérations de confusion de patrimoine par leur associé, il n’y a en pratique pas de double imposition effective puisque les titres sont inscrits à l’actif de la société confondante pour leur valeur réelle. Ni la doctrine officielle de l’Administration (2), ni l’arrêt rendu par le Conseil d’Etat il y a juste un an sur les modalités d’application du dispositif Quemener en cas de réévaluation de l’actif sous-jacent (3) n’ont été amenés à se prononcer explicitement sur cette question.

Bien que les circonstances de cet arrêt soient assez spécifiques, reste maintenant à analyser les implications de cette décision sur les opérations de structuration en cours ou à venir, et en particulier sur la persistance de la pratique de marché qui consiste à ne pas accorder de remise sur le prix de cession de parts de SCI au titre de la fiscalité latente sur les plus-values afférentes à l’actif sous-jacent. Pour les opérations passées, la question est celle de l’opposabilité de la doctrine officielle de l’Administration fiscale datant de 2007, sur le fondement de l’article L 80 A du Livre des Procédures Fiscales.

Il s’agit malheureusement ici d’un nouvel exemple de l’instabilité  de l’environnement fiscal en France, où les investisseurs décrient déjà depuis longtemps l’imprévisibilité de la loi.

(1) Conseil d’Etat, 6 juillet 2016, n°377904 et 377906

(2) BOI-BIC-PVMV-40-30-20-20140428, n°90, RES n° 2007/54 (FE) du 11 décembre 2007

(3) Conseil d’Etat, 27 juillet 2015, n° n°362025

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