Nos réflexions

Publié le 31 octobre 2014 | par Nathalie Mourlot

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« L’explosion des risques fiscaux et réglementaires en Europe crée de sérieux défis aux investisseurs immobiliers »

Quels risques les investisseurs immobiliers encourent-ils aujourd’hui dans leur stratégie d’investissement européenne ? De nouveaux risques sont-ils susceptibles d’apparaître à court et moyen terme ? Comment s’en prémunir ?
Telles sont les questions que Mark Bathgate, associé en charge du département international chez Denjean & Associés, et président du réseau I2AN, a posées à John Redmond, directeur des opérations immobilières européennes chez Fidelity Worldwide Investments.
C’était fin septembre, lors d’un séminaire sur l’immobilier organisé à Londres par I2AN. Extraits choisis.

 

Photo MB JR retouchée

 

Mark Bathgate (à droite sur la photo) : “Le groupe Fidelity Worldwide Investments est un leader mondial de la gestion d’actifs, avec 270 milliards de dollars d’actifs sous gestion.

Fidelity a démarré son activité d’investissement dans  l’immobilier en 2008  avec la création de fonds luxembourgeois.  A ce jour, il a acquis et gère 50 actifs en Europe, principalement  en  Angleterre, Allemagne, France et Benelux  pour une clientèle d’investisseurs institutionnels.

John Redmond, directeur des opérations immobilières européennes du groupe, a accepté de venir partager son expérience et sa vision de l’investissement immobilier en Europe.

Pour commencer, John, quels sont actuellement les risques dont vous vous méfiez le plus dans votre stratégie d’investissement internationale ?”

 

John Redmond (à gauche sur la photo) : “Tout d’abord, beaucoup de vendeurs cachent soigneusement leur jeu en vue de maximiser leur prix de cession, ce qui a pour conséquence de retarder les octrois d’exclusivité. On entend sur le marché beaucoup d’histoires d’acheteurs potentiels qui sont utilisés par les vendeurs pour faire grimper les prix, ou à qui l’on demande d’accepter des prix à la hausse lorsque les due diligence commencent.

Un autre risque majeur découle du choix que font les investisseurs de quitter certains marchés. Ces vendeurs tablent sur le fait que les acquéreurs envisageront de prendre des risques latents sur des documents manquants, des immeubles défectueux, ou des garanties fiscales qui se révèleront très difficiles à mettre en application.

Un autre facteur clé à prendre en compte est l’augmentation du risque fiscal et réglementaire au cours de ces dernières années, tendance qui va se poursuivre. Du fait de l’appétit croissant des autorités fiscales de certains pays, il est devenu critique pour les investisseurs de bien structurer leurs deals et de s’assurer qu’ils disposent de toute la documentation dont ils ont besoin pour prendre des décisions.

Un vieux dicton dit qu’il n’y a rien de plus sûr dans la vie que la mort et les impôts. Avec l’arrivée de sujets tels que la modification des traités fiscaux ou le plan d’action visant le “BEPS” (“Base Erosion and Profit Shifting”), cela n’a jamais été aussi vrai !”

Mark Bathgate : “Oui, on entend de plus en plus parler du plan d’action de l’OCDE relatif à l’érosion de la base fiscale et au détournement de bénéfices, le “BEPS”, qui est un problème européen et même mondial. Ce plan à l’initiative des gouvernements britannique, allemand et français prévoit une action coordonnée pour renforcer les standards fiscaux internationaux et mettre en place des règles fiscales internationales uniques, en vue de mettre fin à l’érosion des bases fiscales et au détournement des bénéfices vers des pays permettant l’évasion fiscale.

Même si les transactions immobilières transfrontalières ne sont pas clairement l’objectif premier de ces développements, les changements attendus des lois fiscales nationales et des standards fiscaux internationaux auront inévitablement un impact sur les structures d’investissement immobilier.

John, d’après vous quels éventuels problèmes ce plan d’action de l’OCDE pourrait-il causer aux véhicules d’investissement immobilier ?”

John Redmond : “Ce plan est effectivement source de problèmes potentiels pour l’industrie immobilière. Et à coup sûr pour les acteurs qui utilisent des instruments financiers hybrides ou qui bénéficient d’accords fiscaux favorables.  D’une façon générale, les fonds immobiliers paneuropéens  mettent en place des paiements d’intérêts depuis des juridictions fortement taxées vers d’autres qui le sont moins. Par conséquent, je vois de sérieux défis se profiler si la législation venait à être adoptée sous sa forme actuelle !

Le plan d’action touchant au BEPS constitue une réponse standard à un problème, et il va falloir se battre dur pour obtenir des exceptions raisonnables protégeant les investisseurs d’effets néfastes involontaires. Toutefois ce ne sera pas simple à obtenir. Le régulateur sera la cible de toutes sortes de lobbyistes, pas uniquement ceux de l’immobilier ou du capital investissement”.

 Mark Bathgate : “Mauvaise nouvelle pour les gestionnaires immobiliers européens…”

 John Redmond : “En effet. Mais comme le sujet est récent, il peut encore y avoir des changements. Si je voulais être positif, je dirais que le plan d’action sur le BEPS pourra aussi avoir un effet de levier.

La tendance qui s’est imposée ces dernières années est l’adoption d’une position plus agressive des autorités fiscales dans le but d’augmenter leurs rentrées fiscales. Récemment, le Luxembourg s’est vu interdire par l’Union Européenne de proposer des accords fiscaux anti-concurrentiels ; une taxe de 3% a été appliquée aux distributions réalisées en France et des modifications ont été apportées aux traités fiscaux franco-luxembourgeois. Les modifications fiscales sont sans fin.

Le Royaume-Uni s’est montré plutôt statique, mais le plan d’action de l’OCDE relatif à l’érosion de la base fiscale et au détournement de bénéfices permettra peut-être l’introduction de règles concernant la sous-capitalisation et la déductibilité des intérêts.

On pourrait voir ce projet comme un moyen potentiel de moderniser l’imposition transfrontalière pour les fonds de pension. Il pourrait permettre la mise en place d’un régime d’investissement paneuropéen pour des investisseurs non imposables – tels que les fonds de pensions – similaire à la directive UCITS (1) 

 (1) La directive UCITS (Undertakings for Collective Investments in Transferable Securities) vise à améliorer l’efficacité du marché unique, en facilitant la libre circulation au sein de l’UE des OPCVM qui se conforment à un ensemble de règles communes dites de coordination, portant notamment sur l’ouverture du capital, les instruments financiers éligibles et la division des risques.
 

 Mark Bathgate : “A votre avis, quels impacts le projet BEPS aura-t-il sur les stratégies d’investissement ?”

John Redmond : “A court terme, il ne devrait pas bloquer les investisseurs –  une fois que les réponses aux différentes demandes de clarifications auront été publiées, nous pourrons nous former un jugement plus clair.

A plus long terme, ce plan d’action devra être pleinement pris en compte, notamment par ceux qui créeront de nouveaux fonds.

La bonne nouvelle c’est qu’il nous reste du temps pour nous préparer à l’entrée en vigueur du plan BEPS. Nous assistons à l’émergence de véhicules tels que les OPCI en France, permettant aux acteurs immobiliers de se protéger, en s’exemptant à la fois de l’impôt sur les sociétés et de la taxe sur les plus-values. L’introduction du PAIF(2) au Royaume-Uni est une nouvelle étape vers des véhicules fiscaux attractifs et efficaces pour tous types d’investisseurs. Si les principaux pays d’Europe de l’Ouest pouvaient offrir une solution aussi compétitive et introduire une forme de reconnaissance transfrontalière des investisseurs non imposables, ceci pourrait marquer les premiers pas d’une plateforme d’investissement fiscalement optimisée.

Aujourd’hui, de telles perspectives semblent s’apparenter à la quête du Saint Graal… mais qui sait ?”

 (2) Le PAIF (“Property  Authorised Investment Fund”) est une nouvelle forme de société d’investissement immobilière réglementée, à capital variable, bénéficiant d’avantages fiscaux.


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