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Publié le 15 février 2016 | par Nathalie Mourlot

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Nouvelle norme IFRS 16 : un vaste chantier pour les groupes locataires !

Après des années de débats, la nouvelle norme IFRS 16 sur les contrats de location vient d’être publiée par l’IASB. Applicable pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019, elle va entraîner des impacts potentiellement significatifs sur les bilans des groupes, mais aussi nécessiter un effort d’organisation en amont pour recenser les contrats de location de l’ensemble des sociétés du périmètre. A terme, elle pourrait également influer sur la négociation et la structuration des baux commerciaux.

Photo SdO 2

Par Sophie de Oliveira Leite,
Associée en charge du département Consolidation et IFRS chez Denjean & Associés

 

Rappelons dans un premier temps les principes actuels de comptabilisation des contrats de location. Selon la norme IAS 17, ceux-ci sont répartis entre location simple et location financière. Un contrat de location financière est un contrat qui transfère la quasi-totalité des risques et avantages au preneur. Schématiquement, il s’agit le plus souvent soit d’un contrat avec une option d’achat à terme à prix avantageux, soit d’un contrat sur une durée longue eu égard à la durée de vie du bien, soit encore d’un contrat pour lequel la somme actualisée des loyers est sensiblement égale à la valeur du bien.

Alors que pour les contrats de location simple, la comptabilisation en IFRS ne diffère pas de celle retenue pour les comptes individuels, à savoir une charge de location au compte de résultat, les contrats de location financière font l’objet d’une toute autre approche. Le bien est en effet inscrit à l’actif, en contrepartie d’une dette. Au compte de résultat, la charge de loyer est remplacée par des dotations aux amortissements et des intérêts financiers. Si ce retraitement améliore l’EBITDA, il a aussi l’inconvénient d’accroître l’endettement.

Cette segmentation des contrats qui repose sur des critères laissant une part certaine à l’appréciation a entraîné nombre de montages déconsolidants. La démarche pour un groupe consiste à structurer ses contrats afin qu’ils puissent être qualifiés de contrat de location simple, voire à céder ses propres actifs et les reprendre en location simple, ce qui permet en plus d’extérioriser une plus-value. Ce fonctionnement ne pouvait échapper à l’IASB, qui considère en outre qu’un contrat de location apporte le droit d’utilisation d’un bien en échange d’une obligation de payer un loyer, et doit donc par nature être comptabilisé au bilan. C’est également l’approche des analystes qui retraitent les états financiers pour y inclure les contrats de location simple.

Ainsi l’IASB a-t-elle commencé à remettre en cause la norme IAS 17 dès 2006 en créant un groupe de discussion sur le sujet incluant utilisateurs, normalisateurs et auditeurs. S’en sont suivis un premier papier de discussion en mars 2009 puis un exposé sondage (projet de norme) en août 2010 qui ont fait l’objet de nombreuses et vives critiques. Tous les intervenants, y compris ceux favorables au nouveau modèle, se sont fortement inquiétés de sa complexité de mise en œuvre et du fort degré d’estimation qu’il impliquait. De nouvelles discussions ont eu lieu et, en mai 2013, un nouvel exposé sondage a été publié, objet encore une fois de nombreuses critiques de la part d’entreprises qui n’y voyaient aucun avantage supplémentaire par rapport à l’actuelle norme IAS 17, ni d’apport en termes de comparabilité entre entreprises. Sur l’ensemble des projets, l’IASB a reçu et analysé près de 1 700 commentaires.

Que prévoyaient donc ces différents projets ? Tout simplement la fin de la segmentation location simple/ location financière et la comptabilisation systématique au bilan de l’ensemble des contrats de location, sous forme d’un droit d’utilisation à l’actif et en contrepartie d’un passif de location représentant l’obligation de payer des loyers.

Pourquoi tant de critiques ? Essentiellement en raison de la difficulté de mise en œuvre,  les entreprises devant développer des outils de suivi des contrats de location permettant la centralisation des contrats et l’évaluation de leurs caractéristiques, notamment de la durée probable de location.

L’IASB a-t-elle pris en compte ces critiques dans sa nouvelle norme IFRS 16 ? Si la position pour le bailleur a été complètement revue par rapport aux projets initiaux pour finalement aboutir à une situation pratiquement inchangée par rapport à la situation actuelle, il n’en est pas de même pour le preneur. Celui-ci devra bien comptabiliser tous ses contrats de location dans son bilan à compter de 2019. Les seules concessions faites par l’IASB portent sur les contrats de courte durée (moins de 12 mois) et les actifs de faible valeur (moins de 5 000 $).

Comment sera estimée la dette de loyers ? Comme la somme actualisée sur la durée de la location de l’ensemble des loyers, y compris la part variable basée sur un indice ou un taux, ainsi que des montants payables au titre de garanties de valeur résiduelle, du prix d’exercice de l’option d’achat (si le preneur a une assurance raisonnable de l’exercer) et des pénalités éventuelles de sortie. Le taux d’actualisation à retenir est le taux implicite du contrat, ou à défaut, le taux marginal d’endettement du preneur. La durée de location correspond à la période non résiliable augmentée des périodes optionnelles de renouvellement, si le preneur a une assurance raisonnable d’exercer l’option. Ceci nécessite donc une analyse contrat par contrat pour déterminer les différentes composantes du calcul : durée, loyer, taux d’actualisation. On comprend ainsi les difficultés auxquelles vont être confrontés les groupes qui devront mettre en œuvre rapidement les moyens de recensement et d’analyse de l’ensemble de leurs contrats.

On risque parallèlement de voir apparaître une modification de la stratégie des preneurs lors de la négociation des baux. La pratique actuelle de négocier des loyers plus faibles ou une période de franchise en contrepartie d’une durée ferme plus longue sera abandonnée au profit de baux plus courts même pour un loyer plus élevé, la durée ayant un impact prépondérant dans l’évaluation de la dette. Dans certains cas et notamment pour les activités pérennes, la stratégie de location pourrait même être abandonnée au profit d’une acquisition en pleine propriété. Enfin, les opérations de cession bail deviennent moins intéressantes en termes de présentation du bilan, car si l’entité concernée ne peut prouver que l’opération constitue bien une vente (au sens de la nouvelle norme IFRS 15), l’actif sous-jacent sera maintenu et le montant reçu considéré comme un financement.

Comme nous venons de le voir, la norme IFRS 16 risque d’avoir un impact sur les relations bailleur/ preneur dans les années à venir. Par ailleurs si elle supprime la segmentation location simple/ location financement, elle en crée une nouvelle avec la différenciation entre contrats de location et contrats de service. En effet, les contrats de services continueront d’être comptabilisés comme une charge au compte de résultat. Bien entendu l’IASB a voulu se prémunir contre toute confusion entre ces deux types de contrat et a défini très précisément les caractéristiques du contrat de location. Celui-ci est défini comme la mise à disposition d’un actif spécifique dont le preneur contrôle l’utilisation. Prenons l’un des exemples donnés pour illustrer cette segmentation : celui du contrat de concession de 3 ans d’un « coffee shop » au sein d’un aéroport. Le contrat spécifie la surface de vente et indique que celle-ci doit se trouver en zone d’embarquement, mais se réserve la possibilité de modifier l’emplacement, ce déplacement pouvant s’effectuer à moindre frais sachant que différents emplacement sont disponibles. Puisqu’il n’y a ici pas d’actif spécifiquement identifié, il s’agit ici d’un contrat de services qui ne fera donc pas l’objet d’une inscription au bilan. L’exemple ne peut pas nécessairement être étendu à celui d’un emplacement dans un centre commercial car il faut que le bailleur ait un intérêt à déplacer le preneur et que ce déplacement puisse s’effectuer dans des conditions satisfaisantes et à moindre frais.

Ne risque-t-on pas cependant de voir apparaître des contrats structurés non plus cette fois pour pouvoir être qualifiés de contrats de location financière mais de contrats de service ? Ou tout au moins ayant une composante significative qui pourrait être qualifiée de contrat de service et donc comptabilisée séparément au compte de résultat ?

L’avenir nous le dira, mais en attendant les entreprises vont devoir faire face dans les deux ans qui viennent à un très important travail de recensement et d’analyse, celui-ci devant être mené le plus rapidement possible afin d’anticiper au mieux les impacts de la norme IFRS 16 sur leurs états financiers.

Pour toute question vous pouvez contacter :
Sophie de Oliveira Leite
Associée en charge du département Consolidation et IFRS
sophie.deoliveiraleite@denjeansa.fr
01.45.02.20.00

 

 


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